Vous pouvez maintenant acheter une maison avec seulement 1 % d'acompte, mais devriez-vous ?

Deux des plus grands prêteurs du pays suppriment désormais la difficulté à laquelle de nombreux acheteurs de maison sont confrontés pour économiser en vue d'un acompte en offrant des prêts qui ne nécessitent qu'un acompte de 1%. Les experts avertissent que cela pourrait ne pas être une bonne chose.

Le mois dernier, le plus grand prêteur hypothécaire du pays, United Wholesale Mortgage, a annoncé qu'il commencerait à offrir des prêts nécessitant des acomptes de seulement 1 % du prix d'achat de la maison. Cette décision a été suivie par son collègue prêteur Rocket Mortgage, qui a annoncé cette semaine le lancement d'un programme similaire appelé One+. Le prêt hypothécaire Rocket n'oblige pas les emprunteurs à payer une assurance hypothécaire privée, ou PMI, qui entre généralement en vigueur lorsque les acheteurs ont des acomptes inférieurs à 20 %. (PMI s'élève généralement à 0,5% à 1,5% du montant du prêt par an, payé en versements mensuels.)

Les deux prêteurs verseront 2 % supplémentaires du prix de vente de la maison afin que l'emprunteur ait au moins 3 % d'acompte. (United Wholesale Mortgage ne versera que jusqu'à 4 000 $ pour les emprunteurs supplémentaires que les emprunteurs reçoivent. Il n'y a pas de limite pour les emprunteurs de Rocket Mortgage.) Les prêts sont également soumis à des conditions de revenu et s'adressent aux emprunteurs à revenu faible et moyen.

"C'est un très bon moyen d'élargir l'accession à la propriété pour les familles qui, autrement, ne pourraient peut-être pas s'emparer du rêve américain", a déclaréDavid Steven, PDG de Mountain Lake Consulting, une société qui fournit des services au secteur hypothécaire et ne travaille pas avec United Wholesale Mortgage ou Rocket Mortgage.

"Une réalité malheureuse pour l'accession à la propriété est qu'économiser pour un acompte peut être assez difficile", ajoute-t-il. "Souvent, cela finit par exclure des familles aux origines plus diverses."

Il prévoit que ces nouveaux types de prêts pourraient aider les personnes de couleur et les parents célibataires qui considèrent l'acompte comme un obstacle à l'accession à la propriété.

"Les plus gros problèmes que les gens ont en ce moment sont l'abordabilité et les acomptes", déclareAdam Speck , vice-président exécutif des achats chez Rocket Mortgage. "C'est quelque chose que les clients demandent."

Cependant, certains ont averti que ces prêts à versement initial extrêmement bas pourraient être risqués pour les emprunteurs, en particulier ceux dont l'épargne est limitée.

Et comme les prix des maisons ont commencé à baisser dans certaines parties du comté, les acheteurs qui ne versent pas d'acomptes plus importants pourraient se retrouver devant plus sur leurs hypothèques que ne valent leurs maisons dans ces régions.

"Faire en sorte qu'il soit plus facile pour tout le monde d'obtenir un prêt hypothécaire avec seulement 1 %, c'est comme mettre des bonbons devant un bébé", déclare le prêteur hypothécaireShmouel Shayowitz , président et directeur des prêts chez Approved Funding à River Edge, NJ. "Les personnes qui ne devraient pas acheter de maisons seront encouragées et autorisées à acheter des maisons."

L'acompte moyen était de 13 % au premier trimestre de cette année, selon une analyse récente de Realtor.com®.

Ces prêts à faible ou sans mise de fonds ne sont pas sans précédent.

Les prêts populaires du ministère des Anciens Combattants et les prêts du ministère de l'Agriculture des États-Unis ne nécessitent aucun acompte. Les prêts gouvernementaux s'adressent respectivement aux militaires actifs, aux anciens combattants et à leurs familles ou à ceux qui achètent une propriété dans les zones rurales.

L'année dernière, Bank of America a lancé un programme d'acompte de 0% pour les premiers acheteurs qui achètent des propriétés dans les communautés historiquement noires et hispaniques de certaines villes.

Les emprunteurs ayant des cotes de crédit éligibles peuvent également obtenir un prêt garanti par le gouvernement pour aussi peu que 3% ou un prêt de la Federal Housing Administration pour seulement 3,5% de mise de fonds. Bon nombre de ces emprunteurs reçoivent une aide à la mise de fonds de divers ordres de gouvernement ou d'autres sources, de sorte que leurs contributions personnelles pourraient être inférieures au minimum requis.

« Est-ce que 1 % ou 3,5 % font vraiment une si grande différence ? demande le conseiller hypothécaire Stevens. "L'objectif est d'élargir le bassin d'acheteurs potentiels."

Le supplément jusqu'à 4 000 $ que United Wholesale Mortgage offre aux emprunteurs pour les ramener jusqu'à 3% est "essentiellement une subvention", déclare le directeur de la stratégie,Alex Elezaj . "Cela contribue à rendre l'accession à la propriété plus accessible et plus abordable dans tout le pays."

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Tout le monde n'est pas éligible à ces hypothèques.

Les emprunteurs doivent toujours avoir des cotes de crédit suffisamment élevées, des revenus suffisants et une dette suffisamment faible pour être approuvés pour ces prêts hypothécaires. Pour les prêts United Wholesale Mortgage et Rocket Mortgage, les acheteurs doivent avoir une cote de crédit d'au moins 620 et ne peuvent pas gagner plus de 80 % de leur revenu médian régional. Ce dernier signifie que si la famille locale typique d'une région gagne 100 000 $, les emprunteurs ne peuvent pas gagner plus de 80 000 $ par an.

Ceux qui recherchent l'hypothèque Rocket One+ doivent acheter une maison unifamiliale. Et le prêt conventionnel de 1% de United Wholesale Mortgage n'est disponible que par l'intermédiaire de courtiers en hypothèques.

"L'acheteur doit encore se qualifier pour ce paiement [mensuel]", explique Stevens, consultant en prêts hypothécaires.

Les emprunteurs de Rocket Mortgage n'ont pas non plus à se soucier de payer une assurance hypothécaire chaque mois. Le prêteur prévoit de le payer pour les emprunteurs en une somme forfaitaire au moment où ils contractent le prêt.

Certains acteurs du secteur hypothécaire ont supposé que les prêteurs factureraient des taux ou des frais hypothécaires plus élevés pour compenser l'aide au versement initial et, dans le cas de Rocket Mortgage, le manque d'assurance hypothécaire. Mais les deux prêteurs disent à Realtor.com que les taux hypothécaires et les frais offerts sur ces prêts sont les mêmes que ceux offerts pour leurs prêts hypothécaires avec acompte plus élevé.

Elezaj, de United Wholesale Mortgage, affirme que l'objectif de son prêt de 1 % est d'aider les emprunteurs et de générer des affaires supplémentaires pour les prêteurs en ce moment. Alors que les taux hypothécaires montaient en flèche, de nombreux acheteurs ont été exclus du marché tandis que d'autres attendent que les taux baissent. Peu de propriétaires souhaitent se refinancer avec des taux moyens de 7,14% pour les prêts à taux fixe sur 30 ans vendredi après-midi, selon Mortgage News Daily.

Les demandes de prêt hypothécaire ont diminué de 34,3 % d'une année sur l'autre au cours de la semaine se terminant le 19 mai, selon la Mortgage Bankers Association. Cela comprenait des prêts d'achat et des refinancements.

Il y a des risques à contracter l'un de ces prêts.

La plupart des acheteurs d'une première maison ne réalisent pas à quel point l'accession à la propriété peut coûter cher. Il y a les articles coûteux qui doivent éventuellement être remplacés, comme un toit ou une chaudière ou un appareil comme une cuisinière ou une machine à laver. Ensuite, il y a l'entretien, comme le nettoyage des gouttières, l'aménagement paysager de la propriété, l'entretien du système CVC. Et il y a aussi ces dépenses imprévues quand quelque chose ne va pas sans avertissement. Les maisons sont appelées "gouffres d'argent" pour une raison.

Les propriétaires qui n'ont pas beaucoup d'équité dans leurs propriétés n'auront rien à puiser pour payer ces dépenses. Et s'ils optaient pour l'un de ces prêts parce qu'ils n'avaient pas beaucoup d'économies, ils pourraient ne pas être en mesure de couvrir ces frais plus leur hypothèque.

"Cela permet potentiellement aux acheteurs de maison qui ne devraient pas acheter une maison", déclare le prêteur hypothécaire Shayowitz. "Les personnes qui devraient recevoir des hypothèques avec une mise de fonds de 1 % devraient être des personnes plus qualifiées disposant des revenus et des réserves nécessaires pour effectuer leurs versements hypothécaires."

Une autre préoccupation est que, alors que les marchés du logement se corrigent et que les prix baissent dans de nombreuses régions du pays, les acheteurs de maison qui utilisent de petits acomptes pourraient se retrouver sous l'eau sur leurs prêts.

Mais ce n'est pas nécessairement un problème en cette ère de cycles immobiliers accélérés.

"Ils ont encore un endroit où vivre, [et] les prix se rétablissent généralement avec le temps", expliqueKeith Gumbinger, vice-président de HSH.com, un site Web d'information sur les prêts hypothécaires.

Mais s'ils doivent vendre rapidement, ils pourraient perdre de l'argent s'ils doivent plus que la valeur de la maison. Ils devraient absorber ces pertes.

Les propriétaires qui n'ont pas beaucoup d'argent investi dans leurs propriétés sont également plus susceptibles de les quitter en cas de problème ou si la valeur de leur propriété baisse. La forclusion ou les ventes à découvert nuiraient gravement au crédit de quelqu'un.

"Je ne pense même pas que ce soient de vraies préoccupations", déclare Elezaj. Il souligne que les emprunteurs doivent toujours avoir de solides références financières pour être admissibles aux prêts. "Ce sont des prêts de bonne qualité et des emprunteurs de bonne qualité."

Le prêteur absorbe plus de risques que l'emprunteur, dit Gumbinger. Si l'emprunteur ne peut pas payer l'hypothèque, le prêteur n'est pas payé tant que la maison n'est finalement pas vendue.

Bien que ces prêts puissent évoquer des comparaisons avec le krach immobilier de la fin des années 2000, il existe quelques différences clés qui devraient empêcher une autre crise. Les finances de ces emprunteurs sont soigneusement vérifiées par rapport à la période qui a précédé la récession lorsque les gens mentaient sur leurs revenus et continuaient à obtenir des prêts.

Leurs cotes de crédit doivent être suffisamment élevées et leur dette suffisamment faible, et ils doivent prouver que leurs revenus sont suffisants pour effectuer les versements hypothécaires chaque mois.

De plus, ces prêts n'augmentent pas avec le temps et ne s'ajustent pas à mesure que les taux hypothécaires changent. Les deux sont des prêts hypothécaires à taux fixe de 30 ans offrant des paiements mensuels réguliers.

"Ces emprunteurs sont au moins raisonnablement qualifiés", explique Gumbinger.

Clare Trapasso est la rédactrice exécutive des actualités de Realtor.com, où elle écrit et édite des actualités et des reportages sur les données. Elle a précédemment écrit pour une publication du Financial Times, le New York Daily News et l'Associated Press. Elle a également enseigné des cours de journalisme dans plusieurs collèges de New York. Envoyez un courriel à [email protected] ou suivez @claretrap sur Twitter.

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